Сюжет
совместный проект
на главную

Длинные деньги: в чем особенность кредитов под залог недвижимости

Деньги, полученные под залог недвижимости, дешевле необеспеченных кредитов на развитие бизнеса или потребительских кредитов. Правда, большинство предпринимателей об этом не знает.

В России сегмент кредитования под залог недвижимости развит намного меньше, чем в Европе или США. В некоторых штатах доля заложенных объектов достигает 70% от общего объема площадей в частной собственности. В развитых странах кредиты под залог жилья стали одним из ведущих драйверов развития малого и среднего бизнеса. Теперь этот финансовый инструмент начал развиваться в России.

Почему здесь этот вид кредитования не слишком востребован и может ли ситуация измениться? Пожалуй, лучше всего ответить на эти вопросы сможет финансовая компания, бизнес-модель которой построена на залоговом кредитовании. О нюансах этой кредитной ниши рассказывает генеральный директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Online-Ipoteka
Компания Online-Ipoteka входит в международную финтех-группу IDF Eurasia, которой принадлежат бренды MoneyMan, ID Collect и Solva. Online-Ipoteka — еще одно направление работы IDF Eurasia. Партнер компании — Транскапиталбанк.
Откуда берутся дешевые деньги

Для начала необходимо определиться с терминологией, ведь классическая ипотека — это тоже кредит под залог. В случае с обычной ипотекой обременение накладывается на только что купленную недвижимость. Залог снимают, когда кредит выплачен полностью. То же самое происходит при оформлении кредита под залог недвижимости, которая уже находится в собственности заемщика.

В 2020 году общий объем залогового кредитования, включая классическую ипотеку, составил около 4,4 трлн рублей, это 10–12% от ВВП России. Доля может показаться большой, но на фоне статистики других стран это весьма скромный показатель. К примеру, в Европе данный сегмент рынка оценивается в 30% ВВП.

Доля кредитов под залог имеющейся недвижимости в общем объеме рынка России совсем небольшая: от 1,2 до 1,5% по разным оценкам. Для сравнения, в США доля частной недвижимости, находящейся в залоге, составляет 50%, а для коммерческой недвижимости этот показатель в некоторых штатах достигает 70%. В развитых экономиках такие кредиты работают на развитие и расширение бизнеса и считаются стандартной практикой.

«Если вы закладываете объект недвижимости, кредит для вас будет дешевле. К тому же, поскольку есть твердый залог, требования к заемщику становятся более лояльными, — объяснил Иван Веденисов из Online-Ipoteka. — В США иная финансовая культура. Там каждый владелец недвижимости знает, что самый простой и дешевый способ получить деньги — кредит под залог. Кредит на развитие бизнеса без обеспечения получать сложнее и дольше, так как риски для банка выше».

Глубинная причина кроется в финансовом регулировании. По закону банки должны резервировать большие суммы у себя на счетах, если имеют дело с необеспеченными кредитами. В результате доходы банка снижаются. Зато кредиты с обеспечением, например в виде заложенной недвижимости, оцениваются по-другому. А значит, финансовому учреждению не нужно выставлять заградительные тарифы на подобный продукт, и клиент может получить кредит на более выгодных условиях.

Кредитная математика: сколько стоит разница

А что, если сравнить ценник с классическими потребительскими кредитами? У таких кредитов в России средняя ставка колеблется от 12 до 18% годовых. Если же в кредитной истории есть отклонения, например единичная просрочка по кредиту, то ставка может достичь 20% и более.

Ставка кредитов под залог недвижимости заметно ниже. К примеру, в Online-Ipoteka можно получить деньги под 11,4% годовых. «Средняя экономия составит 4–5 процентных пунктов, — подсчитал Веденисов. — Возьмем, например, сумму в 1 млн рублей на три года при ставке в 11,4%. Тогда переплата за полный срок составит 185 тыс. рублей. При той же сумме и сроке, но со ставкой в 16,4% переплата будет уже 273 тыс. А значит, выгода составит 88 тыс. — только за счет залога. Годовая экономия в таком примере составляет 29,3 тыс. А если мы говорим о сумме не в 1, а в 10 млн на три года, то это уже 293 тыс. в год».

Что происходит на российском рынке

IDF Eurasia пришла в сегмент залогового кредитования, когда изучала возможности для расширения. Цель Online-Ipoteka — в течение трех лет довести свою долю на российском рынке до 20–25%. Основной фокус — на бизнесменах, которые стремятся масштабировать бизнес и нуждаются в крупных суммах на развитие.

«Многие в России не осознают, что если у них есть какая-либо недвижимость в собственности — квартира, дача или земельный участок, — то ее можно заложить и получить относительно дешевые и длинные деньги на расширение своего бизнеса или для стартапа, — рассказал директор Online-Ipoteka. — При этом не потребуется оценка бизнеса, если кредит оформляется на физическое лицо. Оцениваться будет только платежеспособность заемщика».

«Пока банки не очень активно продвигают этот продукт, — добавил эксперт. — Многие заемщики попросту не знают о том, что могут получить существенную сумму под залог квадратных метров и эти деньги будут дешевле взятых на развитие бизнеса или в качестве потребительского кредита».

По словам Веденисова, российский рынок залогового кредитования быстро растет, и, хотя его доля пока невелика, сегмент имеет высокий потенциал. Правда, банки больше заинтересованы в продаже более дорогих продуктов, а значит, продвигать кредиты под залог недвижимости для них не приоритет.

Деньги против психологии

Не зная сути продукта, люди относятся к нему с определенным недоверием. Это типичная картина для каждой не слишком распространенной услуги на финансовом рынке, и это нормально. Сомневаться до тех пор, пока не разберешься детально, — правильная стратегия. Зато с освоением необходимых финансовых навыков приходит понимание на уровне «я знаю и пользуюсь».

К примеру, задумываясь о залоге своей недвижимости, многие боятся ее в итоге потерять, если вдруг возникнут проблемы с выплатами. «Такой риск существует, но он минимален, — констатирует Веденисов. — Большинство кредиторов в первую очередь предложит заемщику все варианты реструктуризации».

По словам эксперта, финансовым учреждениям просто невыгодно отбирать у заемщика дом или квартиру, так как в этом случае на нового владельца ляжет целый ворох обязательств: от квартплаты и счетов за электричество до необходимости как-то распорядиться непрофильным активом. Для кредитора намного проще и дешевле оставить жилье заемщику и просто договориться с ним об отсрочке, кредитных каникулах или ином механизме погашения долга.

С точки зрения законодательства залоговый кредит ничем не отличается от классической ипотеки и работает по тем же правилам. Заемщик не теряет прав на недвижимость, если она находится под обременением, и не должен сниматься с регистрации. Это же относится ко всем членам семьи: независимо от того, насколько большой окажется семья, дети, родители, братья и сестры имеют право на регистрацию в квартире или доме, ставших объектом залога, уточнил Веденисов.

Какие возможности это открывает

В западных странах кредиты под залог недвижимости много лет остаются надежным и изученным инструментом для улучшения жилищных условий или развития бизнеса. В России, где институт частной недвижимости появился не так давно, подобные продукты еще не успели прижиться на рынке.

Зато в России сложилась уникальная ситуация по сравнению с западным рынком: более 80% россиян владеют той или иной недвижимостью. В США и Европе этот уровень не превышает 54%. Там значительная часть граждан либо арендует недвижимость всю жизнь, либо находится в долгосрочной ипотеке. Такая картина привычна для Дании, Швеции, Канады, Великобритании, Японии и многих других стран.

Высокая доля недвижимости в собственности — один из ключевых факторов развития рынка залогового кредитования, уверены в Online-Ipoteka. При этом продукт снижает риски для кредитора и одновременно за счет этого предоставляет более дешевый доступ к деньгам для заемщика. Получается, что выигрывают обе стороны сделки.

Если предельно упрощать, то кредит под залог недвижимости — это способ быстрого превращения квадратных метров в деньги без продажи объекта или потери прав на жилье. Для физических лиц такой кредит открывает возможность сразу получить полную сумму на дорогостоящее обучение и любые другие цели.

Другое дело — бизнес. Для предпринимателей открывается доступ к длинным и относительно дешевым деньгам: сроки по залоговым кредитам достигают 15–20 лет, в то время как необеспеченные ссуды для бизнеса обычно выдаются не более чем на 3–5 лет. В конечном итоге расширение инструментария пойдет частному бизнесу на пользу, позволит увереннее чувствовать себя сегодня и смелее планировать свое завтра.